Aggiornamento: linee guida del C.S.M. sulle esecuzioni immobiliari
Sommario:
1) Le norme vigenti. 2) L’ art. 591 co. 2 c.p.c. – rapporti con il giusto prezzo ex art. 586 c.p.c. – esame della Giurisprudenza. 3) L’art. 591 co. 2 c.p.c. – rapporti con l’art. 572 co. 3 c.p.c. – coordinamento – determinazione del range ribassista – giusto processo ex art. 111 co. 1 e 2 Cost. – tutela del debitore e del creditore – Aggiornamento: linee guida del C.S.M. sulle espropriazioni immobiliari.
1) Le norme vigenti.
L’art. 591/1 c.p.c. sancisce che il Giudice dell’Esecuzione, se non vi sono domande di assegnazione o, se decide di non accoglierle, dispone l’amministrazione giudiziaria, ex artt. 592 e segg. c.p.c, oppure pronuncia nuova ordinanza, ai sensi dell’art. 576 c.p.c perché si proceda ad incanto, sempre che ritenga che la vendita, con tale modalità, possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.; ex art. 591/2 c.p.c. il Giudice dell’Esecuzione, ove il primo tentativo di vendita non abbia dato esito positivo, ha la facoltà di stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente, fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà. Il Giudice, se stabilisce nuove condizioni di vendita o fissa un nuovo prezzo, assegna, altresì, un nuovo termine non inferiore a 60 giorni e non superiore a 90, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’art. 571 c.p.c.
I due commi citati prevedono “strumenti reattivi” alla circostanza che, il bene in vendita, non intersechi l’interesse dell’acquirente al primo tentativo; in tale ipotesi il Giudice potrà: A) disporre la vendita con incanto, ove ritenga che, con tale sistema, possa conseguire un prezzo superiore, della metà, rispetto a quello determinato nell’ordinanza di vendita, B) porre il bene in amministrazione giudiziaria, C) disporre nuova vendita, senza incanto, ribassando il prezzo entro i limiti ex lege previsti.
2) L’ art. 591 co. 2 c.p.c. – rapporti con il giusto prezzo ex art. 586 c.p.c. – esame della Giurisprudenza.
Soffermandosi su tale ultima ipotesi, interessante è verificare la compatibilità, o meno, dei ribassi, con il c.d. giusto prezzo, di cui all’art. 586 c.p.c.
La Giurisprudenza(1) è dell’avviso che il potere di sospendere la vendita, attribuito al G.E. dall’art. 586 c.p.c., dopo l’aggiudicazione, perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato quando: 1) si verifichino fatti nuovi successivi all’aggiudicazione, 2) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa, 3) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l’aggiudicazione, 4) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all’aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l’esercizio del potere del Giudice dell’Esecuzione.
La risposta al quesito, pertanto, è di compatibilità dei ribassi, con il giusto prezzo citato, in condizioni di c.d. regolarità processuale -fermo sempre restando il limite previsto dall’art. 164 bis disp. att. c.p.c.-.
In tale scia si pone anche la Giurisprudenza di Merito(2) ritenendo che la nozione di giusto prezzo vada ricostruita in chiave procedimentale.
La norma di cui all’art. 586 cod. proc. civ., secondo cui il Giudice dell’Esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ha la finalità di contrastare tutte le possibili interferenze illegittime nel procedimento di determinazione del prezzo delle vendite forzate immobiliari.
Il termine giusto prezzo, pertanto, deve essere inteso nel senso di prezzo giustamente determinato: il prezzo è giusto se non si verificano, nel corso della procedura, fattori devianti che possono incidere sulla presentazione delle offerte e sulla gara tra gli offerenti; vengono, a tal fine, in rilievo, quali fattori devianti, quelli incidenti negativamente sulle possibilità di conoscenza della vendita da parte dei potenziali interessati (ad es. inadeguatezza della pubblicità), sulla possibilità di una corretta rappresentazione da parte dei potenziali offerenti dell’oggetto della vendita e di tutte le altre circostanze rilevanti ai fini delle valutazioni che normalmente si compiono per decidere in ordine all’acquisto (ad es. informazioni errate contenute nella perizia) o sulla possibilità di presentare le offerte e di effettuare liberamente i rilanci in sede di gara (ad es. attività di terzi volte alla turbativa della gara).
3) L’art. 591 co. 2 c.p.c. – rapporti con l’art. 572 co. 3 c.p.c. – coordinamento – determinazione del range ribassista – giusto processo ex art. 111 co. 1 e 2 Cost. – tutela del debitore e del creditore –
Nel sistema dei ribassi del prezzo di vendita, anche altre norme vengono in rilievo; mi riferisco all’art. 572/3 c.p.c. che attribuisce la facoltà al G.E., o al Professionista Delegato, di fare luogo alla vendita, prendendo in considerazione una offerta inferiore, al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita, in misura non superiore ad ¼, nell’ipotesi in cui venga ritenuto che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore, con una nuova vendita, e non sono state presentate istanze di assegnazione, ex art. 588 c.p.c.
Il sistema dei ribassi delineato, pur evidenziando che il Legislatore ha tenuto, in preminente considerazione, il fattore celerità dello svolgimento della procedura, rispetto a quello di massimizzazione del ricavato della vendita(3), non può non comportare una graduazione, nel senso che il potere ribassista dovrà essere esercitato con cautela, al fine di evitare discrasie come quella che potrebbe verificarsi, già in fase di aggiudicazione del bene al secondo esperimento di vendita, in ipotesi di abbattimento del valore del predetto pari, o poco più, al 50%, esponendo, in tal modo, il debitore ad indebite speculazioni ed il creditore ad una minore aspettativa di soddisfacimento del credito.
La citata cautela, nell’utilizzo del predetto potere, deve, necessariamente, transitare per la priore individuazione del quantum del ribasso, ai sensi dell’art. 591/2 c.p.c.
Autorevole Studioso(4), individua, sia pur ai fini dell’art. 568 c.p.c., un range ribassista, del valore inziale del bene, da potere applicare da parte dell’esperto stimatore, compreso in una misura tra il 5 ed il 10%, ritenendola, sostanzialmente, condizione di buona amministrazione del processo esecutivo.
Il predetto range potrebbe trovare attuazione anche in riferimento al ribasso da operare ex art. 591/2 c.p.c., ove non diversamente valutato, quale estrinsecazione del citato potere di buona amministrazione, teso ad “arginare” il mancato coordinamento del cit. art. 591 c.p.c., con le innovazioni apportate, nel triennio 14/16, all’istituto della vendita senza incanto, nessuna norma ostando in contrario, anzi ritenendolo, altresì, in sintonia con la dinamica di un giusto processo, ex art. 111 co. 1 e 2 Cost., in cui trovano ingresso e contemperamento gli interessi delle parti.
Nell’ambito del sistema vigente in cui la delega, ex art. 591 bis c.p.c., è frequentemente utilizzata, tali valutazioni sono di spettanza del Professionista Delegato il quale, ove necessiti, potrà utilizzare lo strumento di cui all’art. 591 ter c.p.c., per un proficuo dialogo con il Giudice dell’Esecuzione.
By Giovanni Del Pretaro
Aggiornamento: Il C.S.M. ha approvato, con delibera 11 Ottobre 2017, le linee guida sulle esecuzioni immobiliari, consultabile cliccando qui
Con delibera 4 Maggio 2016 il C.S.M. ha adottato le linee guida in materia di equa distribuzione delle deleghe nelle esecuzioni immobiliari.
Note:
1) Cass. Civ. 18451/2015, 1612/2012, 4344/2010, 16755/2010, 14634/2009, 23799/2007, 6269/2003, 12701/2003;
2) Trib. Savona 28/04/2016, Trib. Latina, 22/10/2011, Trib. Roma 27 Marzo 2012;
3/4)Salvatore Saija, Il novellato art. 591 c.p.c.: il meccanismo del ribasso del prezzo, in ilprocessocivile.it, 2016, Pasqualina Farina, Sospensione della vendita forzata e revoca dell’aggiudicazione a prezzo ingiusto, in ilprocessocivile.it, 2016.
